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解除限购,地方政府八仙过海

隆如风 adminqwe 2022-05-26 19:28:06 151 0

  一种前所未有的调控手段渐成潮流:不公开发文、依靠市场传递小道消息,窗口随时调整尺度松紧,“只做不说”

解除限购,地方政府八仙过海

  文 | 张光裕

  过去一周,南京、武汉两地的楼市调控政策经历了极为相似的混乱。

  两市都制定了放松限购的政策,都交由非官方有关部门、但具有一定权威性和公信力的机构发布消息,随后又都很快地删除、或重发了消息。

  5月20日,南京的取消限购政策,从发布到删除只有2小时,被普遍形容为“半日游”,但事实上政策被执行了更长的时间,窗口期内已经有人成交。

  至于武汉的政策,截至发稿时,湖北省人民政府新闻办公室官方微博“湖北发布“上,仍保留着武汉经开区解除限购的消息,但5月25日,《财经十一人》以买房人身份咨询武汉市住房保障和房屋管理局了解到,该政策已被叫停。

解除限购,地方政府八仙过海

  南京、武汉两市的限购松绑政策信息不透明,并都在维持了两三天后暂停,导致买房者、售楼经纪、银行个人贷款部门等群体在接收信息上有时间差,也对政策理解各不相同。《财经十一人》获悉,有部分本无购房资格买家抓住了政策放开的短暂时光,顺利网签,有的则还没回过神,政策已经删除不见了。

  南京和武汉的案例,反映出了目前重点城市在调控楼市时的尴尬处境。今年一二线城市楼市成交数据普遍惨淡,4月29日中央政治局会议上有关“因城施策”的表述,给予各城市尝试放松的正当性。

  但是放松的边界在哪里并不明确,各城市都要摸着石头过河。且“因城施策”也意味着如果政策放松触发舆论压力,甚至房价上涨,当地政府要承担决策责任。

  于是,一种前所未有的调控手段在各城市间渐成潮流:官方不公开发文、依靠市场传播小道消息,窗口把握尺度松紧。这使得调控更能因应形势随机应变,但也使得政策更不透明,更难以预测。

  南京、武汉解绑政策反复无常

  5月20日下午15时许,南京房协官方微信号发布题为《我市进一步加大合理住房消费支持力度》的文章,但在约2小时后就被删除。原文截图显示,南京房协称“自2022年5月20日起,本市户籍和非本市户籍居民购买二手住房时,无需提供购房证明。”

  有经纪机构分析人士认为,这一表述意味着南京市全域二手房不再限购,且不限套数。

  前述知情人士说,在政策发布前的两周,为了了解市场状况和征求意见,南京市有关部门同房产经纪机构有过沟通。所以,相关房产经纪机构、一些买房卖房者对该政策可能落地有所预期。

  5月20号上午起,在南京房协发文同时,已有一些人在过户大厅窗口做了尝试,发现政策属实,的确不再查验购房证明。于是,不少人当天就顺利完成了过户。

  房协是地方房地产相关企事业单位自发组成的行业组织,本身并不是政府机构,这使其发文并不代官方表态,但又因其组织性质,其发布的信息被社会认为可靠、权威。

  5月20号下午,在南京房协删除文章之后,南京市有关政府部门始终未就此事公开发声,既未承认政策存在,也未辟谣或将其推翻。

  于是,在5月21日、22日周末两天,南京的一些经纪机构仍然认为二手房已不再限购,在做着各种对客工作。因为周末过户大厅不上班,所以买卖双方和中介都无法验证政策是否还在执行。5月22日,《财经十一人》向南京一位购房中介咨询得知,周末中介们在按限购取消的状态对接客户,“但明天(星期一)可能政策会有变数”。

  在5月24日周二上午,也就是南京发布松绑二手房限购政策的四天后,这位购房中介得知放松政策已被叫停。

  武汉的情况与南京大同小异。5月22日上午,湖北省人民政府新闻办公室官方账号“湖北发布”,发微博称武汉经开区全面取消住房限购,下午又在抖音发短视频称四大远城区(江夏区、东西湖区、经开区、黄陂区)解除限购。几小时后,抖音视频被删除,但微博一直未删。当天,央视网、新华网等权威媒体都报道了“武汉四大远城区全部解除限购”。

  同南京相似,武汉市有关政府部门没有对政策变动发过任何官方文件,或做出正式表态。但传播消息的渠道又具有权威性。

  在武汉房管局官方小程序“武房服务”上,可以申报认定购房资格。5月22日这天,四大远城区被从该服务的意向区域栏中排除。武汉一房产中介向《财经十一人》解释称,这意味着四大远城区购房前不再需要认定资格,即政策是真,四区已解除限购。

  而在5月25日,《财经十一人》再度登陆该小程序发现,四大远城区又被加了回来。随后,记者致电武汉房管局,对方称四大远城区没有解除限购。

  上述武汉房产中介称,他也注意到了变化,但还没收到官方通知,公司内部理解为放松政策被取消,现在情况混乱,公司内也还在讨论,如何处理在这三天窗口期已经签署合同的购房者。该中介说,放开限购的三天,经开区一共成交了400多套房子,比平时高了不少。

  进退自如的新型调控手段

  据南京房协的统计,2022年3月1日以来,全国各地已累计颁布了116次“稳楼市”相关政策。

  如果以4月29日的中央政治局会议视为一道分水岭,4月29日以前发布放松政策的城市,多数是三四线或弱二线城市,重点的一二线城市并不多。作为最先吃螃蟹的一批,这些城市的放松政策也相对保守。

  其中受到最多关注的是郑州市。3月1日,郑州发布《关于促进房地产良性循环和健康发展的通知》,鼓励老年人来郑州投亲养老,允许投靠家庭新购一套住房。还推行“认贷不认房”,已拥有一套住房并已结清购房贷款的家庭,再次购房贷款时,可以执行首套房贷款政策。

  在当时看来,作为第一个尝试放松的二线城市,郑州的尺度已经不小。但据悉,只在政策出台后的第一个月,郑州的房产成交量有小幅增长,随后就归于平淡,刺激效果并不及预期。

  4月29日,中央政治局召开有关经济工作的会议,对房地产领域强调“支持各地从当地实际出发完善房地产政策,支持刚性和改善性住房需求”。地产行业对这一表述普遍理解为,监管层在一定程度上,认同了这些城市放松楼市调控的正当性。

  于是4月29日之后,有越来越多二线城市加入放松调控行列。随着各城出台的放松尺度越来越大,政策出错的风险也越来越高。城市们逐渐分为两类,一类是政府明确发文宣布新政策的,还有一类就是像南京、武汉这样,制定了政策,但不公开宣扬的。

  公开发文的代表有大连、哈尔滨等。5月23日,哈尔滨市政府办公厅发布通知,废止了2018年颁布的一系列调控措施。2018年限售政策规定,哈尔滨主城六区的商品房,网签后3年内不得上市交易。如今该政策被废止。

  5月20日大连发布的新政规定:在限购区购买商品住房时,非本市户籍家庭执行本市户籍政策,不需要再提供社保证明;本市户籍家庭拥有限购区住房总面积小于144平米的,可再购买一套限购区商品房。居民家庭在限制区域购买二手住房的,不再受已有住房总套数限制。

  可以看出,两地的放松尺度不小。大连对二手房的放松,接近于南京的不限购。那为什么这两座城市敢公开发布?

  前述知情人认为,“因城施策”指导下,对房地产调控,监管层关注的是结果,只要不出现明显的房价上涨或舆论压力,监管层应该不会干预。

  据他讲述,大多数城市在发布放松政策前,都会和国家有关部门进行交流。但通常,这些城市不会得到明确的回复允许或不允许。

  做判断的权利以及压力,都交给了各城市。一些购买力、购房需求不太高,房价突然上涨可能性不大的城市,就更能放得开手脚,敢于正式发文。而那些经济实力强、位于核心城市群,居民购房需求较高的城市,承担的决策压力很大。

  不公开发文的典型代表是福州,3月30日,界面新闻等媒体报道,非福州五城区户籍家庭,若想在福州五城区购房,无需提供近两年内满12个月社保或纳税证明,即可购买一套福州五城区144平方米以下的普通住宅。福州五城区是指鼓楼区、台江区、仓山区、晋安区、马尾区。

  《财经十一人》从福州当地中介机构和前述地产业人士获悉,该政策的确在执行中。但迄今,它从未被有关部门官方宣布过。类似南京的情况,信息经由房产中介传递给客户,再在坊间口耳相传。

  借由这种“只做不说”的方式,热点城市有关部门处于一种“进可攻、退可守”的位置下。一方面,放松政策得到实际执行;另一方面,如果观察到房价异动,或发现不符合国家主管部门导向,可以立刻以类似窗口指导的方式,中止政策执行。

  上述知情人认为,在中国过往的房产政策调控史上,从未出现过这种方式。但他预测,这种调控方式,可能会被越来越多的城市采用。

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